3月16日，招商蛇口发布2025年年度报告，向市场交出了一份彰显韧性与转型成效的答卷。
“面对行业内外部环境的深刻复杂变化和房地产市场的持续深度调整，招商蛇口锚定‘四三二一’战略引领，坚决全面落实‘四个不失’工作要求，深化改革守正创新，坚持增量做优，存量做活，现金流持续稳健，核心业务保持韧性。”招商蛇口董事长朱文凯在业绩会上表示。
报告期内，招商蛇口经营基本面保持稳健，代建、商业、产业园、公寓、物业等多元业务多点开花。全年签约销售额1960.09亿元，行业排名升至第四；经营活动现金流净额96.93亿元，货币资金余额861.27亿元，三道红线持续绿档，综合资金成本降至2.74%，财务安全性行业领先。
整体来看，招商蛇口以稳健现金流、优质信用评级、均衡业务结构，在行业调整中展现出强劲韧性，为转向“开发+运营+服务”新模式奠定坚实基础，业绩修复与长期向好趋势明确。
“2026年是十五五开局之年，公司将大步迈向轻装简行，韧性向前的高质量发展路径。”朱文凯称。
基本盘稳固销售排名逆势提升
在开发业务普遍承压的2025年，招商蛇口通过精准的投资策略与卓越的产品力，守住了基本盘，并实现了市场地位的提升。
业绩报告显示，2025年招商蛇口实现签约销售金额1960.09亿元，行业排名升至第四位。在上海、深圳、成都、长沙等10个城市其销售金额排名前三，重点30城中进入TOP5的城市达15个，显示其聚焦核心城市的战略取得了显著成效。
“按现有项目铺排，预计2026年公司全口径总可售货值达3400亿元。从业态占比看，住宅占比83%；从城市能级看，核心城市占比81%。供货节奏主要集中在上半年，下半年预计将有今年新拿地项目补充入市。”招商蛇口管理层表示。
基于此，管理层预计，2026年铺排的全口径销售规模与2025年基本持平。
在投资方面，招商蛇口坚持“聚焦核心、以销定投、精挑细选”的投资策略，强化投资管控，落实精准投资。
2025年，招商蛇口累计获取43宗地块，总计容建面约440万平方米，总地价约938亿元，需支付地价约为543亿元。其中，在“核心10城”的投资占比接近90%，一线城市投资额占比高达63%。
据招商蛇口管理层介绍，截至2025年末，公司未售土储约2200万平方米，其中核心城市占比47%，强新30城占比76%，粤港澳大湾区占比25%。
分析人士指出，2025年招商蛇口严守投资纪律，确保了新增土地的流速与利润兼优，为未来可持续发展储备了高质量“粮草”。
销售保持韧劲的背后，是招商蛇口的产品力驱动在市场认可。
2025年，招商蛇口积极响应“好房子”国标，发布《招商蛇口好房子品质标准》，涵盖485项技术细节。玺、序、揽阅、天青等产品线持续迭代，20余个新作首开去化率超预期，15个项目入选全国十大作品榜单，助力公司产品力排名跃居行业第四，实现了从规模导向到品质驱动的价值跃升。
“公司将继续秉持以设计驱动价值的核心理念，通过对产品的不断迭代与精细化打磨，保持行业的行业内的产品力领先优势。同时公司将进一步加大好房子体系的深入研究与完善，推动全国好房子项目规模化落地。”上述管理层称。
此外，招商蛇口的代建业务也在高速增长。2025年全年新增代建项目（含咨询类）80个，新增签约面积1139万平方米，新增合同收入超8亿元，规模与实力稳居行业前十。“从会展中心到医疗康养，从文体中心到市政桥梁，我们的综合代建能力已稳居行业Top10，招商建管正在成为代建领域的头部企业。”上述管理层表示。
多元化业务轻重协同第二增长曲线成型
招商蛇口的资产运营与物业服务正成为驱动公司价值增长的第二曲线，标志着其向“开发与经营并重”的战略转型初见成效。
财报显示，2025年招商蛇口资产运营收入稳增，全年持有物业管理口径收入76.3亿元，同比增长2.2%。招商蛇口全年新开29个运营项目，新增经营面积177万平方米，轻资产管理面积新增82.8万平方米，业态覆盖商业、公寓、产业、办公等。
在集中商业方面，2025年招商蛇口管理在营项目54个，在营面积约340万平方米，在建项目面积约185万平方米。全年集中商业运营收入为19.6亿元，开业三年以上项目报告期末出租率93%。
其中，2025年历史新开8个商业项目，南京玄武花园城以超50%的首店占比引爆市场。杭州城北花园城作为杭州首个sod综合体，开业三天客流65万领跑市场。
值得关注的是，招商蛇口产业园业务持续领跑行业，连续七年位列园区运营商榜首。
财报显示，招商蛇口产业园布局国内核心一、二线18个城市，产品线包括网谷(科创园)、意库(文创园)和智慧城(智造园)等。产业园在营面积312万平方米，在建面积61万平方米，开业三年以上项目报告期末出租率88%。报告期内，产业园业务运营收入13亿元。
“目前公司管理的园区入驻29家国家级小巨人，155家省级专精特新企业，29家当年企业，301家国家高新技术企业，这不是简单的租赁关系，而是一个共生共荣的产业生态。”上述管理层称。
更重要的是，招商蛇口积极推动博时蛇口产园REITs扩募，基本实现核心持有业态产融退出通道的全覆盖，构建起“开发-运营-资本化-再投资”的良性循环。
此外，在公寓方面，2025年招商蛇口管理范围内的公寓布局21个城市，已开业面积175万平方米，已开业房源4.2万间；公寓业务运营收入为14亿元，开业1年以上精品公寓报告期末出租率达93%。
“在物业服务方面，公司把招商积余作为招商蛇口转型发展重要的方向和可持续发展的重要支柱。“上述管理层表示。2025年，招商积余在管面积达3.77亿平方米，第三方新签合同额同比增长13%，市场化能力突出；实现营业收入192.73亿元，同比增长12.23%；归母净利润6.55亿元。
“在持有物业板块，公司拥有建立了健全的全周期投资运营体系。目前招商蛇口已经搭建了有三个REITs平台，分别是产业园的REITs平台，公寓REITs以及商务办写字楼REITs，我们基本上打通了核心持有业态的退出通道，形成了三个REITs平台协同发展的良好局面。”朱文凯表示。
其进一步指出，十五五期间，公司将继续加强REITs品牌的协同发展，并对现有平台开展扩募工作，扩大平台的资产规模和市场影响力，优化公司资产结构，助力公司负债表由重转轻。
财务盘稳健低成本融资护航发展
“当前的行业还处在市场持续调整、新旧模式转换、发展阶段变换的重要节点，防风险是公司可持续发展的重要任务。”上述管理层表示。
在行业流动性分化的背景下，招商蛇口凭借穿越周期的财务稳健能力，构筑了坚实的资金安全垫，为战略转型提供了强大支撑。
2025年在坚持“以销定产”，精准优化现金流管理的策略下，招商蛇口全年经营活动现金流量净额达96.93亿元。期末861.27亿元的货币资金，为公司应对市场波动、把握投资机遇提供了充足底气。
“我们的融资管理主线是守底线、稳杠杆、优结构，在规模上我们保持定力，保持有息债务规模合理稳定。”上述管理层表示，2025年我们持续优化债务结构，严格控制一年内到期债务及外币债务比例，推动品种结构全面向低成本融资渠道回归，提升债务结构抗风险能力。“
截至报告期末，招商蛇口财务指标全面优质，剔除预收资产负债率64.17%，净负债率72.46%，现金短债比1.19，三道红线持续绿档。年内完成120亿元存量永续债清零，落地141亿元经营性物业贷款，债务结构显著优化，抗风险能力进一步增强。
此外，其一年内到期的债务占比为23.1%，外币融资占比仅0.6%，均保持低位，且同比保持稳定。
“融资成本是我们的核心优势之一。“招商蛇口管理层表示，2025年公司大力推进融资降本工作，充分发挥公司信用优势，从新增量两端推动融资不断下降。
依托央企信用背书，2025年招商蛇口新增公开市场融资179.4亿元，票面利率均处于同期行业最低区间。年末综合资金成本进一步降至2.74%，较年初下降25BP。这一行业领先的融资优势，为招商蛇口推进高质量发展注入了源源不断的低成本动力。
分析人士指出，2025年招商蛇口凭借稳健的财务底盘穿越周期，从聚焦核心城市的基本盘，到多元并进的业务生态，再到坚如磐石的财务管控，招商蛇口正以实际行动诠释着“三个转变”的深刻内涵。
“2026年，招商蛇口将深入把握房地产新发展模式的核心要义，全面启动并扎实推进‘十五五’战略布局。在稳固开发业务基本盘的前提下，公司将持续强化现金流管理，精耕细作投资策略，加速业务转型升级，以高品质产品与服务满足市场需求，推动从传统房地产开发企业向‘开发商+运营商+服务商’三位一体的新发展模式迈进，确保公司在行业调整中韧性向前，行稳致远，实现高质量发展。”招商蛇口方面表示。