5月17日，房地产领域重磅政策密集出台，全国层面房贷利率下限正式取消、首付款比例和公积金贷款利率也迎下调，随即央行又宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，政策组合拳力度空前。
新政出台至今已满百日。这100天里，房地产市场出现了怎样的变化，政策效果如何，未来走势又会怎样？
记者采访多位房地产行业人士了解到，整体来看，目前房地产市场仍然处于调整之中，不过一二线热点城市商品房销售已边际好转，尤其是二手房市场的活跃度持续改善。此外，已有部分省会城市及企业拟将对保障性住房再贷款政策的运用纳入其“十五五”规划，长期来看政策效果有望持续释放。
——重点城市二手房市场先行回暖
“517新政”后，北京等重点城市纷纷跟进落实，一二线城市商品房销售边际好转。记者走访房产中介了解到，新政出台后看房客户明显增多。根据北京住建委官网数据，6月、7月北京二手房网签量分别达约1.45万套、1.56万套，环比增长12.0%、3.9%，同比增长29.1%、60.2%，其中后者还是近16个月以来新高。
同期其余一线城市也均有回暖，以7月为例，据当地研究机构或房产中介协会统计，深圳二手住宅过户4573套，环比、同比分别增长9.6%、102.4%，为近39个月来最高；上海二手住宅成交1.82万套，尽管环比减少23.79%，但同比增加44.7%；广州二手住宅网签成交量则再度破万，处于2021年5月以来的较高水平。
“7月份，全国22个重点城市二手住宅成交套数同比增速达31%。”在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，成交数据恢复至相对高位的背后，主要是“517新政”后各地购房政策持续放宽，一些高性价比的二手房房源得到较好去化。
据其统计，7月全国10个重点城市二手住宅成交均价环比下降约1%、同比下降7%。“相比过去的历史峰值或最高点，目前购房者认购二手房，平均每套房可节约近50万元。很显然房价调整对降低购房者置业成本有积极作用。”严跃进说。
不过对于卖方来说，还是希望房价可以尽快企稳。在北京某资深房产中介看来，房价有望在当前水平稳定下来。“在新政集中促成一批前期积累的或着急买卖的需求成交之后，市场逐渐进入博弈阶段，买卖双方更加理性，虽然需求仍在，但不急卖的业主对降价意愿降低，短期内房价继续往下或重新往上的概率都不大。”
根据国家统计局数据，7月一线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点，其中北京持平、上海涨0.1%、广州降0.9%、深圳降1.2%。二、三线城市二手住宅售价环比均下降0.8%，降幅均比上月收窄0.1个百分点。
不过也要注意的是，虽然二手房市场逐渐回暖，但新房市场仍在承压。中指研究院报告认为，这背后反映的是当前二手房与新房市场间置换传导效应减弱，替代效应增强；同时居民置业对新房交付仍有一定担忧，首选更加倾向现房，预计短期内新房市场将持续筑底行情。
广开首席产业研究院资深研究员马泓也认为，当前房地产销售偏弱，不是弱在现房，更多或还在期房，居民对开发商的信任有待进一步提升。“新政确实为有基础需求的购房者提供了实实在在的帮助，当前房贷利率也已在较低水平，随着保交楼工作逐渐显效，只要开发商能够提供现房，将有相当一部分的需求逐步释放。”
不过马泓也提示，从更长周期观察，地产行业仍然处于调整阶段，随着经济回升向好，预计一线城市的楼市将更早企稳，然后省会城市逐渐跟进，三四线城市则受库存等因素影响或需要更长时间调整。
——再贷款工具助“存量房”变“保障房”
除多项促需求政策外，5月17日宣布设立的3000亿元保障性住房再贷款也是本轮政策的一大亮点，旨在激励引导金融机构支持地方国有企业收购已建成未出售商品房，用于配租配售。
收购已建成存量商品房用作保障性住房，是党中央、国务院作出的重要决策部署，有利于推动已建成存量商品房去库存、助力房地产市场健康发展，同时盘活存量资源加大保障性住房供给，满足中低收入家庭、新市民和青年人的住房需求。
据了解，保障性住房再贷款利率为1.75%、期限1年、可展期4次，央行按贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。数据显示，截至6月末央行已审核发放相关再贷款资金超120亿元。
针对上述再贷款推进是否偏缓的市场疑虑，有受访人士对记者表示，一方面是工具设立时间相对较短，且仍然采用“先贷后借，按季操作”模式，即金融机构先发贷款后下一季度才向央行申请再贷款资金，因此产生了一个季度的时间差。
“另一方面也是为了把专款专用落到实处，银行、企业等都要对项目进行合规审查，相关机制也需要时间，后续贷款投放有望进一步加快。”上述受访人士说。
根据中指研究院测算，3000亿元保障房再贷款有望带动收储约7100万平方米的商品住宅。以去年全国商品住宅销售面积9.5亿平方米计，收储规模占新建住宅销售比重约7.6%；以今年6月末住宅待售面积3.8亿平方米计，收储有望推动住宅待售面积回落约18.7%。
结合最新案例来看，8月16日，武汉市利用保障性住房再贷款收购存量商品房项目首单落地。武汉安家保障性住房有限公司签约招商愉樾项目和空港中心三期项目，收购面积超2万平方米，改造装修后可为该市提供保障性租赁住房500余套。
其中招商愉樾3栋2号楼项目地处汉阳区钟家村商圈、紧邻地铁6号线，空港中心城三期2号楼项目则位于黄陂区航城西路和庆云路交汇处、交通便利通达，有利于为区域内新青年、新市民和企事业单位员工等更好提供住房保障。
“租赁住房属于微利行业，在短期内租金难以大幅提升的背景下，3000亿元再贷款可帮助企业在一定程度上降低融资成本，从而用更便宜的资金获取房源并提高收益率。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示，再贷款为盘活存量提供了有效助力。
从更长期来看，赵然还提到，当前已有一些二线省会城市及企业在制定与住房租赁相关的“十五五”规划中明确考虑，将积极运用好保障性住房再贷款等货币及财政政策，加大力度做好保障性住房供给工作，助力满足工薪群体刚性住房需求。
政策多措并举下，二季度以来去库存工作也取得了一定成效。如据易居研究院统计，7月全国百城新建商品住宅库存规模分别环比、同比减少了1.0%、3.5%。