央行“5·17”房地产新政以来，楼市回升是比较明显的。根据贝壳APP的数据，最近4周(5月20日-6月16日)，77个样本城市二手住房成交套数周环比增幅分别达到3.9%、0.2%、-8.4%、+7.7%。重点城市企稳的态势明显，如上海、杭州、深圳这三个指标型城市，二手房交易连续三个月保持在20000套、8000套和5000套左右。本该是淡季的5月和6月，二手房市场表现亮眼，背后有哪些变化？
近期楼市几个变化
除成交增长外，近期楼市还呈现几点变化。一是，议价空间在收窄。也就是卖家在价格折扣、让利上收缩。根据上海链家、合富地产数据，上海今年以来议价空间首次收缩至6%；在深圳，5月13日以来的四周，深圳挂牌二手住房调价房源中，调涨占比分别为19.1%、16.0%、16.3%和16.7%。
二是，挂牌量有所下降或增幅减缓。截至6月16日，中信证券跟踪144个样本城市，挂牌房源套数较“4·30”新政前累计下降0.8%，其中北京、杭州、西安累计分别下降5.5%、1.9%、1.2%。当然，更多的城市二手房挂牌量上升幅度减缓，比如上海、深圳。不过，广州退出限售以后，二手房挂牌量出现明显攀升。
三是，刚需和改善开始循环了。近期的数据显示，改善类二手房源挂牌量和成交量，都有所增长。比如，上海500万总价以下的房源快速去化后，500万-800万总价级别的二手房交易量开始增加；深圳三房户型的二手房交易量增长明显。这意味着刚需入场加速带动了存量二手房源消化。一方面，这解决了二手房业主“卖房难”的困境；另一方面，也刺激了业主住房改善的意愿。或者，市场交易改善从情绪上刺激；或者，手上的房子卖了，就有了置换住房的资本。
二手房成为稳定市场“生力军”
近期微观市场的表现，更值得注意。市场好转尽管有政策不间断纾困，但与挂牌有很大关联。2023年8月底“认房不认贷”后，热点城市二手房挂牌开启“攀升之旅”。这其中，“老破小”这类房源挂牌量占比更大。
上海中原地产数据显示，在上海“沪九条”新政的推动下，仅外环内就成交了826套房龄超过20年、面积70平方米左右的小户型，成交量较政策出台前5天增加了5%；今年以来，深圳楼龄20年以上的房源成交占比升至40%以上，总价250万元以下的房源成交占比升至15%；近期广州中心区楼龄20年以上的二手房源成交周期变短……
“老破小”主导二手房挂牌，热点城市都是如此。一方面，这一轮房价下跌，跌幅最大的就是这类房产；另一方面，“老破小”业主改善住房的意愿强烈。当然，“老破小”主导需求，更多还是因为目前留在市场上的购房者，主要就是新市民、年轻人为主的刚性需求。
政策也在鼓励二手房去化。多地在“4·30”之后发布的楼市政策，一方面鼓励非户籍人口“上车”(比如深圳和上海在5月发布的政策)；另一方面，也鼓励二手住房流转，比如上海放开了非户籍单身外环内二手房限购，广州、杭州、成都等城市全面退出限购。另外，按揭首付比例下调至15%，利率不设下限等，都在释放潜在的购买力，这其中主要是年轻人、新市民。当然，二手房低总价、低单价、有学位、立马可入住的优势，也吸引和匹配刚需。
其实，上一轮房价上涨周期(2016年以来)以来，新进入上海等热点城市的人群，大部分只能买得起楼龄高、总价相对小的。经过这几年快速消化，特别是2023年以来房价下跌，刚需扎堆儿进入二手市场，这类房产挂牌的泄洪效应很明显。此外，也与交易量复苏后的市场情绪改善有关。
相比之下，次新房的交易情况有所不同。现在各个城市的房价基本上跌回到2017-2019年的水平，一些次新房业主手上的房子，要么处于亏损态势，要么还在期待力度更大的政策。所以二手房整体新增挂牌的冲动小了一些，挂牌降价让利的幅度也小了。这就是近期二手房议价空间收窄、挂牌量减缓的原因。
上一轮楼市回升周期(2015-2021年)，投资客比较多，但持有房子的收益抵不过成本时，必然就会产生新的挂牌。从资产属性转换到居住属性，房价的支撑逻辑彻底变了，二手房出现挂牌“顺周期”，潜在挂牌不断转化为真实挂牌。
无论从5月份的房价数据，还是近期的成交数据看，“以价换量”仍旧是主题。这是因为，需求中刚需的主导，对高房价的接受度下降，供给端就得降价来匹配需求。2023年以来，之所以二手房交易量逆势攀升，很大程度上在于房价真的下降了，降到刚需的心理价位。这说明，二手房市场好转，成为稳定市场的“生力军”，价格的因素很重要。这可能也会成为楼市供求关系发生重大变化后的常态。